来源：漯河律师网
房屋租赁合同中转租是一个较为普遍的法律问题，房屋转租中的“二房东”，是指与出租人签订租赁合同后，又将房屋转租给次承租人的承租人，此时承租人并未退出房屋租赁关系，且由于合同的相对性，此时出租人与次承租人不产生直接的权利义务约束。
转租又分为整体转租和部分转租，前者即承租人自己不再使用房屋，而后者就是微信群中常称的“找室友”，即承租人在自己在使用房屋的同时，将其中的一部分租给他人使用，以分担房租压力。
转租的确可以省下一大笔中介费，因此在交易市场也颇具人气，但是很多正在找房或者租房的朋友可能并不了解其中的法律问题，比如转租是否需要取得房屋实际所有人（下称出租人）的同意，其是否可以事后追认，解除合同后产生什么法律效果；二房东（下称承租人）转租房屋有何风险；租赁期间的长短应当如何约定，次承租人如何最大限度地保障自身权益等等。转租时一旦不小心，次承租人面对的不仅是租金损失，还有可能是哪天突然被原房主赶出的心酸委屈，更是平添了很多麻烦。让我们来看一看，转租时究竟哪些法律问题值得注意。
出租人是否有权解除合同
(一)未经同意擅自转租，出租人可解除租赁合同
未经出租人同意，承租人擅自转租，出租人依法享有解除权，但是出租人在知道或者应当知道转租情况的六个月内没有提出反对意见，则推定为出租人同意。
《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
（二）合同解除后的法律责任
解除合同后，承租人产生返还房屋等法律责任，即恢复房屋的原始占有状态，协助次承租人搬离，若租赁合同明确约定不得转租，则承租人可能还存在违约责任；
次承租人作为无权占有人，产生返还原物或者排除妨害的法律责任，即立刻搬离。
《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
转租合同的效力
（一）转租合同不当然无效
未经出租人同意的转租合同并未违反法律效力性强制 性规定，不属于当然无效的合同；
（二）转租合同经出租人追认后生效
由于未经出租人同意，转租行为属于无权处分行为，转租合同属于效力待定的合同，若出租人事后追认，该合同后也可生效；
（三）善意次承租人可要求承租人赔偿
由于合同的相对性，出租人只能解除出租人与承租人之间的租赁合同，出租人无权解除承租人与次承租人之间的转租合同。
若租赁合同被解除，那么转租合同的根本目的就无法达成，次承租人享有法定解除权，在其不知道承租人是非法转租的情况下，还可以追究承租人的违约责任，要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第15条规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持...因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持，但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”
《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
其他转租情况
（一）超期转租
转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分无效，因此次承租人在与二房东签订合同时最好要求其提供原租赁合同，以便确定其租赁期限。
当然了，如果承租人和出租人能达成相应的补充协议，那么转租期限就可以相应的延长。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
（二）拖欠房租
次承租人按时向承租人缴纳了租金，但是其却拖欠出租人，出租人请求解除合同时，次承租人如果不想被赶出去，只能先代承租人支付欠付的租金和违约金，再将该部分折抵租金或者向承租人追偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
以上分析可以看出，转租存在众多的法律规定，租房时大家一定要擦亮眼睛。