来源：漯河律师网
相信不少人都有购买小产权房的经历，这类房子到底能不能买？有哪些风险？漯河律师通过下文来给大家做一些分析。
一、什么是小产权房
小产权房有三类：
第一种：村民自行筹资兴建的农民房，我的宅基地我做主
第二种：村委会和村村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民及时建造者也是股东，年年坐等分红
第三种：开发商出钱,村集体出地合作建设的楼盘，合理规划，有专门物业甚至还有配套学校
但农村经常会出现宅基地房的售卖情况合法吗？
此类房屋只能转让使用权不可买卖同时转让需满足以下四点：
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；
2、转让人与受让人同为本村村民；
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。
另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。
二、买小产权房有风险！
很多人因为价格便宜而购买小产权房但你知道吗购买小产权房有很多风险！
1、没办法办理房产证
（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；
（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；
（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。
2、难以规避“一房多卖”风险
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
3、脱离监管质量难以保证
大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。
4、购房时无法进行银行贷款
不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
5、套现困难，难以转让
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。
6、小产权房难分割
因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。
7、有可能被无偿征用或者征收
小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。
8、随时面临业主“违约风险”
在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。
三、已经买了小产权房合同有效吗？
根据现行法律2种情况有效3种情况无效有效：
1、本集体组织成员之间买卖小产权房；
2、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。无效：
（1）本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；
（2）集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；
（3）小产权房未办理抵押登记。
四、买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房?
买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。 有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。
买房需谨慎！漯河律师在此提醒大家：一定要通过合法途径购买房产，别为了一时便利或省钱就购买小产权房。